 |
| أ/ مجدي عزام |
الأستاذ/ مجدي أحمد عزام
المحامي بالنقض
موقف التشطيبات أو المباني التي يقيمها المستأجر بالعين المؤجرة وهل يحق له استرداد قيمتها؟
قد يلجأ المستأجر إلى القيام ببعض الأعمال بالعين المؤجرة سواء تحسينات بالعين أو تشطيب العين بالكامل وغالباً ما تكون باهظة التكلفة بل قد يقوم المستأجر بتشطيب العين بالكامل فهل يحق له طلب قيمتها عند نهاية مدة العقد سواء تم اتفاقاً أو قضاءاً بحكم صادر بالفسخ أو إنهاء العقد؟؟
الأصل العام طبقاً للقواعد العامة في القانون المدني أن المستأجر ملزم بألا يحدث تغييراً ضاراً في العين المؤجرة بغير إذن من المالك، وهو ما رددته الفقرة الأولى من المادة 580 من هذا القانون فإذا ما خالف المستأجر هذا الالتزام فقد نصت الفقرة الثانية منها بجواز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض إن كان له مقتضى.
1- وجود اتفاق من عدمه بعقد الايجار على موقف تلك التشطيبات أو التحسينات ووجود موافقة من المؤجر من عدمه.
2- التفرقة بين ثبوت علم المؤجر أو عدم علمه بتلك التحسينات والتشطيبات.
& - فإذا كان عقد الايجار تضمن الاتفاق على موقف تلك التشطيبات
كما لو تم الاتفاق على عدم أحقية المستأجر في طلب قيمتها فيجب الالتزام بذلك الاتفاق ولا يجوز الخروج عليه، عملاً بالبند الأول من المادة 592 مدني من أنه إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ((((ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.))))
& - أما إذا تمت تلك التشطيبات بدون علم المؤجر ودون إذنه
فللمؤجر وفقاً للبند الثاني من المادة 592 من القانون المدني الحق في طلب إزالة التحسينات أو البناء الذي يقيمه المستأجر في العين المؤجرة دون علمه أو رغم معارضته، أو استبقائه، فإن طلب إزالته وجب على المستأجر أن ينزعه من العين المؤجرة وأن يعيد العين إلى أصلها، وللمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العين إن كان له مقتضى، وإن طلب استبقاؤه فعليه أن يرد للمستأجر أدنى القيمتين، ما أنفقه في هذه المباني أو ما زاد في قيمة العقار.
& - أما إذا تمت تلك الأعمال بعلم وقبول المؤجر
يكون المؤجر ملتزم بأحد أمرين:-
- رد قيمة ما أنفقه المستأجر في هذه التحسينات.
- أو ما زاد في قيمة العقار بسبب تلك التحسينات.
إعمالاً لنص البند الأول من المادة 592 إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.
ويحق للمستأجر إعمالاً لنص المادتين 246، 592 من القانون المدني أَنَّ لحائز العين الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسها حتى يستوفي ما هو مستحق له يستوي في ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها، إذ قد أعطى القانون بهذه النصوص حق الحبس للحائز مطلقاً، ومن ثم يجوز للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين فيحبسها حتى يستوفي من المؤجر التزامه برد ما أنفقه من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار.
تطبيقات قضائية لمحكمة النقض:-
(( إقامة المستأجر بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة دون علم المؤجر أو رغم اعتراضه للأخير . للأخير طلب إزالتها أو استبقائها . لازمه . رد قيمة المنشآت مستحقة الهدم أو ما زاد في قيمة العقار بعد إقامة هذه المنشآت . م 592 مدنى ))
الطعن رقم ٦٥۳۸ لسنة ۷٦ ق - جلسة ۲٦ / ۱ / ۲۰۱٥
(( التزام المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انقضاء الايجار ما أنفقه على التحسينات التى استحدثتها بعلم المؤجر ودون معارضته بالعين المؤجرة ، أو ما زاد في قيمة العقار مشروط بألا يكون هناك اتفاق يقضى بغير ذلك . م 592 مدنى . ))
الطعن رقم ۹۳ لسنة ۳٤ ق - جلسة ۱٤ / ۱۱ / ۱۹٦۷ - مكتب فنى ( سنة ۱۸ - قاعدة ۲٥۱ - صفحة ۱٦٥۹ عزام )
(( بناء المستأجر في الارض المؤجرة بتصريح من المؤجر "نزوله منزلة البانى في ارض الغير بحسن نية" خضوعه لحكم الفقرة الاخيرة من المادة 65 مدنى قديم تقنين هذا النظر في المادة 592 مدنى قائم بشأن البناء الذى يقيمه المستأجر في العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون معارضته . ))
الطعن رقم ۳٤۸ لسنة ۲۹ ق - جلسة ۱۱ / ٦ / ۱۹٦٤ - مكتب فنى ( سنة ۱٥ - قاعدة ۱۲۹ - صفحة ۸۱۹ )
(( إقامة المستأجر بناء بالعين المؤجرة من ماله الخاص بدون إذن من المؤجر . أثره . حق المؤجر طلب إزالته أو استبقاؤه م 592 مدني . لازمه . ))
الطعن رقم ۱٥٦٤۳ لسنة ۹۰ ق - جلسة ۱۸ / ۲ / ۲۰۲٥
(( حائز العين حسن النية أو سيئها الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة. حقه في حبسها حتى استيفاء ما هو مستحق له. مؤداه. للمستأجر حبس العين حتى يستوفي من المؤجر ما أنفقه عليها من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار. م 246، 592 مدني. ))
الطعن رقم ٦۷۰ لسنة ۹۳ ق - جلسة ۱٥ / ٥ / ۲۰۲٤
(( حائز الشىء الذى أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة . حقه فى حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له . حسن النية أو سوؤها . لا أثر له . شرطه . للمستأجر حبس العين حتى يستوفى من المؤجر ما أنفقه عليها من تحسينات أو ما زاد فى قيمة العقار . م 246 ، 592 مدنى . ))
الطعن رقم ٥۹٤٥ لسنة ۸۱ ق - جلسة ۲ / ٥ / ۲۰۱۲ - مكتب فنى ( سنة ٦۳ - قاعدة ۱۰٥ - صفحة ٦۸۸ )
(( عدم إبداء المؤجر رغبته في تملك بناء أقامه المستأجر . أثره . اعتباره مملوكاً للأخير. علة ذلك . 592 مدني . ))
الطعن رقم ۱٤۱٥۹ لسنة ۸٦ ق - جلسة ۲ / ٤ / ۲۰۲٤
والله أعلم
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
مجدى أحمد عزام
المحامى بالنقض
يهمنا تفاعلك